現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)圍繞著我們，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，良好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是非常重要的。接下來(lái)，讓我們來(lái)看看幾種商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方法。
四、返租
在其商鋪的銷(xiāo)售中，采用了所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)分離的模式：為了提高市場(chǎng)接受度，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分為零，分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售和回收大量資金。然后，通過(guò)回報(bào)租金，從買(mǎi)方手中取回商業(yè)商店的經(jīng)營(yíng)權(quán)，每對(duì)買(mǎi)方都有一定比例的年回報(bào)（高于銀行貸款利率）。
優(yōu)點(diǎn)：所有權(quán)屬于投資者，經(jīng)營(yíng)權(quán)由專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司控制，入境經(jīng)營(yíng)者擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的背景下，在很大程度上實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，使建設(shè)單位獲得了較大的價(jià)值和租金增長(zhǎng)空間。
這是一種高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，適用于大型封閉式購(gòu)物中心。從項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以來(lái)的經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，通過(guò)拆除產(chǎn)權(quán)，銷(xiāo)售旺鋪收回了巨額資金，大大緩解了困擾開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)期資金短缺。進(jìn)入市場(chǎng)后，經(jīng)營(yíng)狀況也相對(duì)理想，進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心，促進(jìn)了商店的銷(xiāo)售。
缺點(diǎn)：在這種高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)模式的運(yùn)營(yíng)中，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、投資吸引力、銷(xiāo)售、項(xiàng)目等環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求很高。此外，資金回收（即產(chǎn)權(quán)分散銷(xiāo)售）與商業(yè)運(yùn)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營(yíng)）之間總是存在著深刻的矛盾，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)和品牌的影響也將具有很強(qiáng)的廣泛性和可持續(xù)性。
想象一下，一個(gè)銷(xiāo)售不良、入住率低的住宅社區(qū)很容易被公眾遺忘。對(duì)于一個(gè)位于市中心的大型購(gòu)物廣場(chǎng)，即使開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售良好，長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)大大降低開(kāi)發(fā)商的品牌形象。
五、回購(gòu)(房地產(chǎn)信托)
新的銷(xiāo)售方式，也采用統(tǒng)一的管理，在北京的一個(gè)科技貿(mào)易電子城銷(xiāo)售商店，推出了“房地產(chǎn)信托”產(chǎn)品。即將6層1萬(wàn)平方米的商店分成每5平方米的單位，售價(jià)7萬(wàn)元，四年合同到期后必須由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)。對(duì)于這種創(chuàng)新的銷(xiāo)售方式，項(xiàng)目總經(jīng)理表示，目前的運(yùn)營(yíng)相對(duì)順利。
目前的工作重點(diǎn)是改變投資者的傳統(tǒng)投資理念，擴(kuò)大這些產(chǎn)品的認(rèn)知度。對(duì)于是否與銀行合作，加入銀行的金融計(jì)劃，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的干預(yù)，增加信托產(chǎn)品的信用，透露與銀行的合作仍處于初步討論階段，預(yù)計(jì)需要投入大量的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)工作。
優(yōu)點(diǎn)：快速收回資金，有利于管理，可利用投資者資金投機(jī)項(xiàng)目，增值位置；缺點(diǎn)：幾乎增加了開(kāi)發(fā)商的壓力，需要開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備二次投資和銷(xiāo)售，但開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售難度會(huì)大大降低，因?yàn)樗纫淮武N(xiāo)售要成熟得多。
